Какие документы проверять перед покупкой квартиры

Какие документы проверять перед покупкой квартиры

Чтобы не попасть на мошенников

Три года я работала в недвижимости, и каждый пятый мой клиент рассказывал, как чуть не попал на мошенников.

Были клиенты, которых обманывали, и я разгребала последствия. Благодаря этому я знаю, что большинство мошеннических схем можно предотвратить, если грамотно проверить документы.

В статье я расскажу, какие документы обязательно нужно проверить перед покупкой квартиры и на что в них обратить особое внимание. Если работаете с риелтором, эта статья поможет его проконтролировать. Если покупаете сами, эта статья подскажет, что можно проверить самому и когда лучше идти к профессионалам.

Зачем проверять документы перед покупкой квартиры

Покупателю проверка документов особенно важна, потому что он рискует своими деньгами. Если что-то всплывет и сделку признают недействительной, полностью вернуть деньги, скорее всего, не получится. А если попасть на мошенников, последствия вообще невозможно предсказать. Есть схемы, когда люди остаются и без денег, и без квартиры.

Продавцу стоит проверить документы ради дополнительной безопасности. Ведь, если сделку признают недействительной, деньги придется возвращать. Это уже неприятно, а если деньги потрачены, то их нужно будет срочно найти.

История друзей моего клиента — пример того, что может случиться, если не проверить документы.

Молодожены решили купить квартиру. Много денег потратили на свадьбу и экономили, поэтому от риелтора и юриста отказались. Ребята выбрали квартиру и приступили к проверке документов. Собственники — семейная пара средних лет, покупали квартиру в ипотеку, которую уже выплатили. В договоре купли-продажи все чисто, справка о погашении ипотеки есть, в выписке из ЕГРН все идеально.

Квартиру купили, отпраздновали новоселье, а через несколько лет получили повестку в суд. Оказалось, что у бывших собственников было трое детей, один из которых был рожден после 2007 года. Квартира покупалась не только в ипотеку, но и с маткапиталом. По закону ребенку должны были выделить долю, но бывшие собственники этого не сделали и покупателям об этом не рассказали.

Молодожены изучили только договор купли-продажи, где дети не указаны. Они не проверили графу «Дети» в паспортах продавцов и не запросили справку из пенсионного фонда о том, что маткапитал не использовался. Эта ошибка может стоить им квартиры и 3,5 млн рублей. На момент написания этой статьи суды продолжаются.

На что обратить внимание при покупке что нужно сделать?

В первую очередь покупателю необходимо тщательно обследовать приобретаемый дом на предмет возможных дефектов или нарушений, так как нередко продавец скрывает такие нарушения.

Существует ряд важных деталей, на которые обязательно нужно обратить внимание при осмотре покупаемого дома:

  • Состояние чердака и кровли;
  • Состояние погреба (подвала);
  • Работоспособность коммуникаций;
  • Расположение водостоков;
  • Параллельность стен и ровность пола;
  • Надёжность системы канализации;
  • Качество просушки деревянных элементов конструкции;
  • Состояние электропроводки.

Следует помнить, что лучше всего осматривать дом в марте или апреле, во время весенних паводков, так как в этот период все недостатки влагоизоляции жилья хорошо видны. Если в подвале или погребе стоит вода или мокрые углы, значит, фундамент пропускает воду, что может привести в будущем к размыванию такого фундамента и раннему разрушению дома, особенно если в доме два или три этажа.

Если водостоки расположены неправильно, дождевая вода может размывать грунт вокруг фундамента, что также может приводить к преждевременному разрушению жилого строения. Для самостоятельной оценки расположения водостоков можно понаблюдать за их работой во время дождя, отмечая, уходит вода в сторону от дома или заполняет низины и ямки возле стен и углов дома. В последнем случае такие водостоки необходимо переделывать или заменять на другие.

Состояние кровли необходимо проверять, поднявшись на чердак (желательно во время или после дождя). Таким образом можно определить, насколько качественно положена крыша и не протекает ли она.

Если дом деревянный, то специальным влагометром можно оценить степень просушки дерева. Сырое дерево со временем ссыхается в ширину, и геометрия дома нарушается, появляются щели.

Затем нужно попросить продавца продемонстрировать работу всех имеющихся коммуникаций для проверки. К основным коммуникациям относятся:

  • Газоснабжение;
  • Водопровод;
  • Водоотведение и канализация;
  • Электропроводка;
  • Отопление.

Если дом снабжён собственной системой зимнего отопления, необходимо запустить его и через некоторое время проверить температуру батарей.

После этого важно осмотреть электросчётчик и систему электроснабжения. Провода должны быть медными по современным стандартам, также обязательно должно присутствовать заземление.

Вода из кранов не должна иметь неприятный запах или мутный цвет. Для проверки надёжности канализации необходимо слить большое количество воды в короткий промежуток времени, чтобы оценить скорость ухода воды.

При возникновении сомнений в тщательности проведённой проверки можно обратиться к инженерам-оценщикам, которые помогут профессионально оценить техническое состояние жилого дома.

Часто задаваемые вопросы

В выписке ЕГРН не всегда есть информация о собственнике объекта недвижимости. Причины:

  • Недвижимость перешла в собственность нового владельца до 31-ого января 1998-ого года. В базе ЕГРН отображена информация только по регистрационным действиям, совершенным после 1998-ого года. Если собственник поменялся раньше, информацию о нем можно получить в БТИ;
  • Объект недвижимости поделен на несколько самостоятельных объектов, у каждого из которых свой собственник. Например, квартира никому не принадлежит, владельцы имеют право собственности на каждую отдельную комнату;
  • Одному объекту недвижимости присвоено несколько кадастровых номеров. Информация о собственнике может быть отнесена к старому номеру;
  • Собственник сменился несколько суток назад. Тогда информация о нем еще не успела появиться в базе ЕГРН;
  • Объект недвижимости перешел в собственность нового владельца по наследству, а он не зарегистрировал ее в «Росреестре» (Наследник получает право собственности до осуществления государственной регистрации своего недвижимого имущества. А зарегистрировать объект он может позднее).

Выписку из ЕГРН на нашем сайте можно получить в среднем в срок от 30 минут до 6 часов. Исключение – в случае высокой нагрузки на сервера Росреестра, время генерации выписки может составить до 72 часов.

Гарантируем возврат денег, если выписка не будет готова за 72 часа с момента оформления заказа.

Этот документ удостоверяет право государственной регистрации на недвижимое имущество и содержит информацию о конкретном объекте недвижимости: данные собственников, дату регистрации имущественного права, характеристики объекта, его кадастровую стоимость и наличие залогов и запретов на перерегистрацию.

В ЕГРН можно запросить выписку о характеристиках и правах. В этом документе будет указана следующая информация:

  • текущий собственник;
  • залог, запрет на перерегистрацию;
  • кадастровая стоимость объекта.

Другой вид документа — выписка из ЕГРН о переходе прав. Здесь будет указано:

  • текущий собственник;
  • полная история собственников;
  • дата регистрации;
  • дата прекращения прав.

Также на нашем сайте можно заказать выписку с полной информацией об объекте недвижимости, где будут указаны все вышеперечисленные данные.

Собственник земельного участка указывается в выписке ЕГРН. Чтобы заказать выписку, в окне поиска на главной странице нашего сайта введите кадастровый номер или адрес земельного участка.

На сайте egrnreestr.ru вы можете заказать три вида выписок из ЕГРН:

  • Выписка о характеристиках и правах — 200 рублей;
  • Выписка о переходе прав — 200 рублей;
  • Полная информация об объекте недвижимости — 350 рублей.

Каждая 10 сделка с недвижимостью по неофициальной статистике совершается с использованием мошеннических схем. Мошенники пользуются юридической безграмотностью, продают квартиры в домах под снос, подделывают документы. Обезопасить себя поможет ЕГРН.Реестр.

Что покажет выписка

С 31 января 1998 года вся информация о действиях с недвижимостью хранится в едином государственном реестре – ЕГРН. С 2017 года этот реестр объединили с реестром ЕГРП. ЕГРП расшифровывается как единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ними.

Читайте также  Пластиковые уголки

ЕГРН (ЕГРП) создавался для отслеживания всех действий с недвижимостью. Сегодня проверить историю недвижимости может любой гражданин, заказав выписку. Документ покажет информацию из базы на дату получения сведений и расскажет о собственниках и наличии обременений.

Почему стоит заказать выписку здесь и сейчас

Получив документ, вы не купите квартиру, которая находится под арестом за долги по ипотеке, а также не получите «сюрприз» – внезапных родственников, претендующих на наследство.

Преимущества нашего сервиса:

  • Легкий поиск по адресу;
  • Заказать выписку можно, не выходя из дома;
  • Выписка будет готова через 30 минут – 72 часа;
  • Документ будет оформлен в удобном для прочтения формате. Посмотреть образец выписки.

Заказ в режиме онлайн – самый удобный и быстрый способ получения выписки. Вам не придется ехать в МФЦ, платить госпошлину в размере 300-750 рублей и ждать пять рабочих дней для получения документа. В режиме онлайн мы предоставляем информацию об объектах из любого региона страны напрямую из Росреестра и делаем это круглосуточно.

Онлайн-сервис Росреестр.нет

Плюсы:

  • По итогу все выписки подтверждаются официальной электронной подписью ФКП Росреестра.
  • В случае, если выписка не будет найдена или возникнут технические сбои, онлайн-сервис гарантирует полный возврат денежных средств по требованию граждан.

Минусы:

  • Длительное время исполнения

Из очевидных минусов бросается в глаза длительное время исполнения — от 6 часов до суток. Максимальное время формирования — 3 раб. дня.

  • Ограниченное количество предоставляемых услуг

Однако данный сервис осуществляет только услугу по оформлению заявки на получение официальных выписок из ЕГРН и юридическую проверку недвижимости.

Подводя итог, хотелось бы еще раз повторить — перед покупкой недвижимости излишняя спешка ни к чему. Как правило, злоумышленники намеренно торопят покупателей, чтобы те не успели увидеть подвох. Внимательно читайте документы, взвешенно и обдуманно принимайте каждое решение. Если вы чего-то не понимаете, не закрывайте на это глаза, лучше задавайте вопросы. Если что-то смущает в квартире, ее собственниках или документах, обращайтесь к профессионалам.

Осуществляя экспертизу загородного особняка, специалисты компании обследуют:

  • фундамент на предмет выявления дефектов, которые могут привести к деформациям здания;
  • подвальное помещение, обращая особое внимание на состояние гидроизоляции;
  • ограждающие и несущие конструкции, фиксируя трещины на перекрытиях и стенах, приводящие к снижению прочности и устойчивости конструкций и эксплуатационных характеристик дома;
  • окна и двери, уделяя внимание качеству монтажа, фурнитуры и материалов, герметичности стеклопакетов. В результате обследования выявляются перекосы, скрип, сквозняки, конденсация влаги, нарушения технологии работ при монтаже блоков;
  • электропроводку, вентиляцию, системы отопления, водоснабжения и канализации на предмет выявления аварийных участков, протечек, оценки состояния оборудования;
  • кровлю и водосточную систему;
  • качество внутренней и наружной отделки;
  • качество строительных и отделочных материалов;
  • участок на наличие грунтовых вод, которые могут угрожать фундаменту строения.

Обследовав дом перед покупкой, специалисты составляют заключение, в котором фиксируют результаты экспертизы и указывают обнаруженные дефекты. Также, заказчику предоставляют перечень мероприятий, которые необходимо будет провести для устранения всех обнаруженных недостатков.

Для начала стоит убедиться что тот, кто открыл вам дверь, на самом деле является ее собственником жилья. Не стесняйтесь попросить паспорт и правоустанавливающие документы на квартиру. Под последними подразумеваются бумаги, на основании которых владелец имеет право на недвижимость, это могут быть договор купли-продажи, свидетельство о наследстве, договор ренты, дарственная и так далее. Естественно, все бумаги должны быть скреплены подписью нотариуса.

Пристальное внимание стоит обратить на дарственные и свидетельства о наследстве, особенно если нынешний продавец не является родственником предыдущему владельцу и продает жилье через короткое время после вступления в права собственности.

Выписка из ЕГРП позволит узнать, как часто заинтересовавшая вас квартира становилась объектом сделок. Если в последнее время сменилось несколько владельцев, лучше от сделки отказаться – с большой вероятностью тут имеют место какие-то махинации. Кроме того, эта бумага позволит удостовериться, что на квартире нет ареста и других обременений, препятствующих совершению сделки. Выписка должна быть свежей, а не годичной, например, давности.

Иногда случается, что данного объекта нет в реестре, это обычно касается старого жилого фонда. Но это хороший признак, значит, с момента ее приватизации ни в каких сделках жилье не участвовало и совершенно чисто с юридической стороны.

На всякий случай, есть еще одно, на что стоит обратить внимание при покупке квартиры – это наличие других собственников и прописанных на данной жилплощади третьих лиц, которые могут впоследствии заявить свои права и осложнить сделку. Для проверки следует заказать расширенную выписку из домовой книги. Если в квартире есть несовершеннолетние или недееспособные собственники, понадобится письменное согласие на сделку органов опеки. Если жилье приобретено в браке, и собственник находится в нем, то нужно письменное согласие супруга/супруги.

Еще одно, на что обратить внимание при покупке квартиры, это перепланировка. Важным документом может стать кадастровый паспорт жилья, который можно получить в МФЦ, Росреестре или Кадастровой палате. Эта бумага помогает определить, проводилась ли в квартире перепланировка и была ли она узаконена. В принципе незаконная перепланировка сделке не помеха, но тогда все проблемы с ее узакониванием лягут на плечи покупателя. Лучше заранее озаботиться этим вопросом, и тогда продавец будет обязан либо зарегистрировать в соответствующих органах все внесенные в архитектуру жилья изменения, либо вернуть все как было изначально. Если покупатель готов взять на себя заботы, он может попросить у продавца скидку, размер которой должен соответствовать затратам на приведение жилья в прежний вид или регистрации изменений.

Следует также ознакомиться с техпаспортом БТИ. Вопреки расхожему мнению, этот документ не является аналогом кадастрового паспорта. С его помощью, можно выяснить, не проводился ли владельцами самовольный перенос газовой колонки, замена электрической плиты на газовую и другие подобные стратегические моменты. В этих документах должны отражаться даже такие мелочи, как перемещение газовой плиты на пару метров в сторону.

Если в кадастровом паспорте, техпаспорте из БТИ и выписке из ЕГРН все данные совпадают, это идеальный вариант.

Причины отказа в государственной регистрации прав на квартиру на вторичном рынке.

  1. Собственность обременена, если сдана в аренду, тогда совершить куплю-продажу не запрещается, но закон на стороне арендаторов – они имеют право проживать на данной жилплощади до окончания срока аренды по договору.
  2. Если жилплощадь приобретена по ипотечному кредиту, то пока кредит не будет выплачен, она находится в залоге у банка, чтобы продать такую недвижимость, необходимо погасить кредит и снять обременение в Росреестре, а перед покупателем стоит задача внимательно проверить все документы и удостовериться в возможности осуществления покупки.
  3. На квартиру судом наложен арест, куплю-продажу совершить не получится, а если и получится, то она будет признана недействительной.
  4. Недвижимость, находящаяся в ренте, не подлежит продаже, так как по договору ренты, после смерти владельца, она переходит в законную собственность к плательщику ренты.

С жильем все хорошо, вам все нравится и, казалось бы, подводных камней больше нет, но не стоит торопиться в таких важных вопросах! Обязательно проверьте, имеют ли какие-либо другие лица права на эту квартиру или ее часть – это убережет от возможных дальнейших проблем. Ситуаций, когда из неоткуда появляется член семь и родственник, претендующий на жилплощадь, очень много, поэтому внимательно изучите всех собственников и ближайших родственников, которые могут выразить желание проживать в данном доме. Если имущество приобретено в браке требуйте согласие второго супруга на совершение продажи. Не забывайте про прописанных несовершеннолетних детей, так как их интересы строго контролируют органы опеки, которые в судебном порядке могут признать сделку недействительной. Если имущество досталась по наследству, стоит удостовериться в отсутствии других наследников и претендентов на эту жилплощадь, в противном случае они через суд расторгнут сделку купли-продажи и вернуть её себе.

Читайте также  Станки для лазерной резки фанеры

Скрытые прописанные жильцы и произведенная перепланировка.

Одним из подводных камней могут стать лица, выписанные временно – это слово здесь определяющее, так как они сохраняют право проживания на данной жилплощади даже после смены владельца, таким образом, они снова пропишутся и заявиться жить в теперь уже вашу квартиру. Выписать их можно в судебном порядке, а есть категории граждан с которыми невозможно это сделать и через суд. Ими могут быть:

  • военнослужащие, проходящие срочную службу
  • дети, проживающие в воспитательных учреждениях
  • пожилые люди, проживающие в домах престарелых
  • лица, находящиеся на лечении в диспансере
  • заключённые

Чтобы оградить себя от «мертвых душ», просите продавца предоставить не просто справку о прописанных, а расширенную выписку из домовой книги и Форму 12 (Справка о снятии с регистрации некоторых категорий граждан), проверьте всю полученную информацию с квитанцией, приходящей за коммунальные платежи, так как в ней тоже указано точное число прописанных по данному месту жительства лиц.

Также нужна проверка квартиры на наличие перепланировки. Попросите предоставить продавца документы из БТИ. Зачем это нужно, может вас устраивает данная планировка? Поясним, в соответствии с Жилищным кодексом РФ, статья 26 практически все переустройства и перепланировки должны быть согласованы и одобрены органами местного самоуправления. В противном случае подобное самовольное деяние относится к незаконным. Вы, конечно, можете приобрести такую собственность, но потом вам самим придется узаконивать переделки, тратя время и силы на оформление, а если вы приобретаете квартиру по ипотечному кредиту, то банк не пропустит объект с не узаконенной перепланировкой.

Немаловажным будет запросить у продавца справки об отсутствии любых задолженностей, связанных с оплатой коммунальных платежей, так как при их наличии вам придется либо оплачивать долги предыдущего владельца, либо доказывать вашу непричастность к этим долгам.

Проверка добропорядочности продавца или представителя

Теперь перейдем непосредственно к продавцу. Пусть он у вас внешне вызывает доверие, но этот факт нельзя отнести к юридическим, поэтому досконально изучаем и самого собственника.

Проверьте паспорт на подлинность с помощью сервиса на официальном сайте Федеральной Миграционной Службы РФ или для получения официальной справки, имеющей юридическую силу, обратитесь в территориальное подразделение ФМС.

Если имеете дело с представителем, проверьте его доверенность, все сведения указанные в ней и сам текст, должно быть указано, что доверенное лицо имеет право делать. Например, представитель имеет право поставить подпись в договоре, а денежные средства получать не имеет права. Доверенность в обязательном порядке должна быть заверена нотариусом – тогда представитель имеет законное право на совершение сделок. Помните, что доверенность можно отозвать в любой момент, заранее уточните у нотариуса, имеет ли она еще силу.

Необходима проверка собственника квартиры на дееспособность, особенно если закрадываются какие-либо сомнения по этому поводу. Нужно не только разузнать о состоянии продавца, но и потребовать официальную справку о его вменяемости и дееспособности. Если вдруг он все-таки стоит на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере, то официальный опекун собственника должен предоставить вам разрешение на продажу от органов опеки и попечительства. Если разрешения не было, то сделку признают недействительной.

В общем, работа предстоит не маленькая, и вникать придется во все документы, перечитывая каждое слово, чтоб не упустить ничего важного. И если появится хоть капля сомнения насчет юридической чистоты, вы не уверены или не располагаете временем, то стоит довериться профессиональным юристам в Санкт-Петербурге и Москве, готовым взять работу по онлайн проверке документации и самой квартиры. Мы относимся ответственно к своей работе и клиентам, а опыт работы помогает быстро и безошибочно принять решение, сделать выводы и помочь разобраться даже в самой запутанной ситуации. Приобретать квартиру с нами безопасно и просто!

Как проверить дачу перед покупкой

Чтобы приобрести дачный домик, желание и деньги, конечно же, нужны. А еще важны знания по данному вопросу, то есть покупатель должен быть осведомлен о выполнении основных норм при покупке.

Статистика показывает, что больше трети российских граждан задумываются о приобретении в будущем дачного участка с домиком. Правда, не все из них знают о тех трудностях, которые их ожидают при покупке недвижимости. Здесь и сейчас небольшой ликбез по этой теме.

Подготовка

Прежде всего, к сделке нужно тщательно подготовиться. Следует навести справки о собственниках интересующего объекта.
Опираться нужно на свидетельство (оригинал) о праве собственности. Документом является также выписка из ЕГРН, в которой указаны сведения о самом недвижимом имуществе, о ее владельце. Эти данные актуальны на запрашиваемую дату. Они уберегут покупателя от продавцов-мошенников, которые могут предъявить ту выписку, что получили до продажи объекта другому лицу. Если у покупателя имеются более актуальная, «свежая» информация, то обман раскроется сразу. Поэтому, чем дата выписки из ЕГРН ближе к дате проведения сделки, тем правдивее данные, указанные в ней.

Выписка из ЕГРН

Выписка дает возможность полноценной проверки наличия различных обременений или ограничений.
Речь идет о наложенном аресте, арендном договоре, невыплаченной ипотеке и прочих притеснениях. Из документа сразу будет это видно. В таком случае покупатель будет застрахован от незаконных обязательств.

Вид разрешенного использования

Нужно выяснить вид разрешенного использования земельного участка.
На землях, разрешенных для индивидуального строительства, владелец может построить жилой дом. Он вправе разместить на таком участке строение на фундаменте, обустроить коммуникации. На участках, что выделяются только для содержания подсобного хозяйства, располагающихся на территориях сельскохозяйственного значения, можно разве что обустроить сарай для кур, кроликов или оборудовать теплицу, парник.
В этой статье вы сможете прочитать об основных видах разрешенного использования.

Обратите внимание!
Если на участке такого вида стоит жилая постройка, значит, это самострой. Приобретение такого домика чревато множеством проблем.

Нотариус

Следует заверить все согласия нотариально.
Перед тем, как совершить сделку, нужно у нотариуса подписать согласие мужа или жены владельца дома. Кроме того, необходимо узнать, не имеет ли бывший супруг или супруга собственника объекта права собственности на это недвижимое имущество. Такое возможно, когда брак расторгнут в последние 36 месяцев.

Помните!
Если продавец не сам собственник, а его доверенное лицо, что совершает сделку по доверенности, следует обязательно выяснить у нотариуса подлинность такого документа. Ведь именно эта схема используется мошенниками-продавцами.

Также часто применяется такая конфигурация: вместо документов правоустанавливающего характера покупателям подсовывают просто книжку садовода. В таком случае нужно немедленно отказаться от подписания договора купли-продажи. Ведь членство в товариществе садоводов еще не доказывает прав собственности на дачный участок и домик. Даже переоформление книжки садовода на себя не сможет подтвердить законное владение приобретенным объектом. Поэтому, эксперты советуют быть бдительными в этих вопросах.

Если вам нужна бесплатная консультация по оформлению вашей недвижимости, позвоните нам по номеру 8 (499) 350-80-89. Мы с радостью вам поможем.
С уважением, Центральное Кадастровое Бюро.

Читайте также  Керамогранит на деревянный пол

Что проверяется?

На основании каких документов собственник владеет домом и землей, даты переходов права собственности

Смысл этого этапа в том, чтобы произвести сверку правоустанавливающих документов собственника.

  • Свидетельство о государственной регистрации;
  • Договор купли-продажи, мены, дарения. Свидетельство о праве на наследство по завещанию, по закону. Брачный договор, решение суда и другие;
  • Технический паспорт;
  • Свидетельство о государственной регистрации земельного участка / договор аренды земельного участка / государственный акт.

Чтобы не допустить технических ошибок в документах новых собственников в документах проверяются:

  1. ФИО собственника;
  2. Даты регистрации договора и возникновения права собственности на объект;
  3. Визуально сверяется расположение объектов недвижимости в приложении к свидетельству о государственной регистрации прав на земельный участок с фактическим положением данных объектов;
  4. Визуально проверяется контур границ земельного участка. В случае необходимости проводится установление границ земельного участка.

Эти сведения сверяются с данными из базы Единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (далее — ЕГРНИ). У агентств недвижимости есть доступ к этой базе и сделать выписку можно онлайн. При желании можно получить выписку самостоятельно. Для этого нужно заказать ее, обратившись в БТИ по месту нахождения объекта недвижимости. Для получения выписки нужно предоставить паспорт и предварительно оплатить ее.

Настоящие и бывшие собственники и проживающие

Из копии лицевого счета (далее – КЛС) можно узнать информацию о зарегистрированных лицах в данный момент. Информацию о тех, кто проживал в доме ранее, может узнать агентство недвижимости в рамках проверки юридической чистоты объекта недвижимости — с момента создания объекта недвижимости изучается его юридическая история — кто и когда был в нем зарегистрирован, куда выбыл до/после продажи.

Особое внимание уделяется следующим субъектам:

  • Несовершеннолетние;
  • Дети, которые остались без попечения родителей, выбывшие в дома специального типа для детей и подростков;
  • Выбывшие в места лишения свободы;
  • Военнообязанные, которые выбыли на срочную службу, и не вернувшиеся оттуда;
  • Выбывшие в другую страну для постоянного проживания;
  • Выбывшие по состоянию здоровья в психиатрические диспансеры.

Проверяется, были ли нарушены или не учтены их права. Если сделка будет признана недействительной, то может быть восстановлено их право владения и пользования объектом недвижимости.

Обременения, запреты и ограничения на продажу объекта

  • Ипотека;
  • Запрет на отчуждение на основании: приватизации до момента полного расчета (п. 3 ст. 144 Жилищного Кодекса Республики Беларусь от 28.08.2012 г.), льготное строительство (Указ Президента № 13 от 06.01.2012 г.);
  • Судебный спор по данному объекту. Запрет на отчуждение на основании решения суда;
  • Отметка о планируемом сносе;
  • Право ограниченного пользования чужим недвижимым имуществом (сервитут).

В зависимости от того, какое обременение будет найдено, вырабатывается план по его снятию либо целесообразности приобретения объекта покупателем.

Договор найма жилого помещения

Проверяется, есть ли помимо собственника лица, зарегистрированные по договору найма жилого помещения (далее — договор найма). Он может быть срочным или бессрочным.

Первый расторгается автоматически, когда срок его действия заканчивается. Объект недвижимости можно продать во время его действия, но договор найма будет действовать до даты, указанной в нем. У бессрочного договора есть своя специфика. Наниматель на момент продажи может не проживать в доме, но позднее может вселиться на основании нерасторгнутого договора найма.

Стоит учитывать, что по договору найма могут быть зарегистрированы лица по постоянному месту жительства, или как ранее это называли — прописаны. С истечением договора найма такие лица автоматически не выбываю из лицевого счета дома, их необходимо зарегистрировать по новому адресу по постоянному месту жительства. В случае отказа таких лиц сделать это добровольно, потребуется подать исковое заявление в суд с просьбой снять с регистрации этих лиц.

Зарегистрированные субъекты хозяйствования

Если по адресу недвижимости, которую вы хотите приобрести, зарегистрирован какой-либо субъект хозяйствования, то коммунальные платежи рассчитываются по иным тарифам. При наличии унитарного предприятия (УП) или ИП действуют тарифы выше, чем предусмотренные для физических лиц.

Что же делать? УП или ИП перед сделкой должны быть перерегистрированы по новому месту.

«Сособственники» объекта недвижимости

Помимо титульного лица — собственника, указанного в документах, у объекта недвижимости может быть и собственник с невыделенной долей. Например, муж или жена.

Для продажи недвижимости лицами, которые находятся или находились в браке, нужно письменное согласие супруга или супруги.

Наследство

Один из самых сложных этапов проверки. Без должной подготовки разобраться в нюансах законодательства очень сложно.

Начать стоит с определения круга наследников. Сложность на этом этапе состоит в том, что не всегда собственник готов делиться историей своей семьи. Со слов собственника можно получить не совсем достоверную информацию. Это чревато тем, что после сделки может появится потенциальный наследник, который мог претендовать на часть проданной собственности. У агентств недвижимости есть необходимые инструменты, знания и опыт, чтобы детально разобраться в вопросе переходов прав собственности. Основная задача этого этапа – оградить нового собственника от судебных тяжб с наследниками.

Дееспособность продавца недвижимости

По запросу риэлторской организации можно получить информацию о дееспособности продавца. Есть утвержденный перечень организаций и регламент проверки продавца. Получение справок – важный этап на пути к подготовке сделки.

Освобождение объекта недвижимости: юридически и фактически

Специалисты агентства контролируют процесс снятие с регистрации всех граждан, зарегистрированных в доме. И принимают участие в процессе передачи и освобождения объекта недвижимости. Стороны подписывают акт приемки-передачи.
Особенно пристально контролируется перерегистрация несовершеннолетних детей.

Границы земельного участка

При проверке домов и коттеджей визуально сверяются границы земельного участка. То есть визуально определяется, соответствует месторасположение забора фактической границе земельного участка, или возможен выход за его границы. Важно понимать, что за соответствие фактическому состоянию технической документации, а также документации, подтверждающей границы участка, агентство недвижимости ответственности не несет. Эти документы изготавливаются государственными органами, и на них опирается в своей работе агентство. Поэтому мы рекомендуем всем покупателям перед покупкой дома заказать установление границ земельного участка через землеустроительную службу.

Коммунальные платежи

Сверка фактических и оплаченных показаний счетчиков учета горячей и холодной воды, электричества, газа и прочих услуг.

Проверяются не только оплата, но и фактическое заключение договоров с соответствующими обслуживающими службами на оказание услуг: Энергосбыт, Водоканал, Мингаз и т.д.

Если нет своей скважины, то с Водоканалом должен быть договор как на подачу, так и на водоотведение. С этим моментом часто бывают проблемы.

Сделка проходит только тогда, когда все эти вопросы решены

При совершении сделок с недвижимостью, как правило, покупатель является более уязвимой стороной. Если сделка проходила без помощи агентства недвижимости и у покупателя нет договора на риэлторские услуги по проверке объекта недвижимости, то он не сможет воспользоваться законодательством о защите прав потребителей. То есть малейшая ошибка может привести к признанию сделки недействительной (Глава 9 Гражданского Кодекса Республики Беларусь).

На сделки, которые проходили без агентств недвижимости, не распространяется действие страховки. В результате можно потерять не только приобретенный объект недвижимости, но и денежных средств, потраченные на его покупку. Впереди долгие судебные разбирательства с непредсказуемым результатом. «Белгосстрах», где обязательно страхуют свою ответственность все агентства недвижимости, разделяет данную позицию.

Поделитесь статьей в соцсетях, она может помочь вашим знакомым.